Hlavným spôsobom, ktorý určuje trhhodnota nehnuteľností, strojov a zariadení je nákladný prístup založený na princípe substitúcie. Podľa neho človek zaplatí neoprávnenú cenu za predmet, ak je vyššia ako tá, ktorú možno zaplatiť za rovnaký druh užitočnosti a kvality.
Pri oceňovaní nehnuteľností sa zohľadňujúktoré umožňujú čo najpresnejšie odzrkadlenie jeho hodnoty. Je to najdrahšie z nich. Rozumie sa, že náklady na predmet v tomto prípade pozostávajú z trhovej ceny lokality a tých výdavkov, ktoré sú potrebné na obnovenie napríklad štruktúry v tejto forme.
Nákladový prístup k oceňovaniu nehnuteľností sa uskutočňuje v niekoľkých etapách:
1. Stanoví sa cena pozemku, ktorá zohľadňuje jeho najpresnejšie využitie.
2. Vypočítajte sumu, ktorá sa vynaloží na výstavbu podobného zariadenia.
3. Určte výšku zisku, ktorý podnikateľ získa.
4. Odpočítava sa fyzické, funkčné a vonkajšie opotrebenie.
5. Konečný výpočet nákladov na stavbu a stavbu samotnej budovy, ktorá by mala brať do úvahy úpravu opotrebenia.
Prístup založený na nákladoch medzitým má nedostatkypoužiť. Najdôležitejšie je, že na určenie presných nákladov na stavbu trvá veľa času. Pri realizácii obnovy starej stavby je takmer nemožné presne určiť náklady na jej rekonštrukciu a očakávané opotrebenie. Pokiaľ ide o typické budovy, tento prístup je najviac optimálny pri ich hodnotení, pretože je veľmi jednoduchý na používanie. V niektorých situáciách je to jediná možnosť, napríklad pri posudzovaní budov na špeciálne účely (školy, stanice, elektrárne) alebo poistnej hodnoty.
Prístup založený na nákladoch sa často používa pri posudzovaní dlhodobého majetku, nedokončenej výstavbe alebo pri analýze najefektívnejšieho využitia lokality.
Pokiaľ ide o výpočet nákladov na výstavbu, vykonávajú sa pomocou štyroch hlavných metód: index, porovnávacia jednotka, rozdelenie na komponenty a kvantitatívny prieskum.
Najnovší prieskum je tedavypracovanie odhadu priamych nákladov, ktoré sa vzťahujú na všetky druhy práce, materiály, mechanizáciu, služby a pod. K týmto nákladom sa pridáva zisk a režijné náklady investora. Táto metóda sa považuje za najpresnejšiu, ale zároveň aj časovo náročnejšiu na použitie, pretože vyžaduje, aby hodnotiteľ poznal požiadavky na stavbu a rozpočet.
Prístup k oceňovaniu nehnuteľností je tiež nákladovýpoužíva metódu rozpadu na komponenty, ktorá je trochu kvantitatívna, ale nie tak náročná. Faktom je, že nepoužíva jednotlivé, ale zväčšené cenové ponuky všetkých prvkov dizajnu.
Pokiaľ ide o metódu porovnávacej jednotky, jejPoužitie je opodstatnené pre porovnávanie modelov. Preto, aby sa objekt mohol vyhodnotiť, je podobný ako v oblasti technológií a vlastností. Výber sa uskutočňuje prostredníctvom špecializovaných zoznamov. Metóda je najjednoduchšia a preto má veľmi širokú aplikáciu.
Metóda indexu je to, že súvahaHodnota je vynásobená špeciálnymi indexmi, ktoré sú schválené štátnymi štandardmi. Predpokladá sa, že táto metóda má najnižší stupeň presnosti.
Pri posudzovaní sa môže použiť prístup založený na nákladochakýkoľvek nehnuteľností, ale nie nevyhnutne jeho použitie je oprávnené. Skutočnosť, že objekty, ktoré majú byť vrátené, sa používa veľmi zriedka, ale jeho použitie pri vyhodnocovaní zastavaného priestoru je jednoducho nesprávne.
